Los promotores se lanzan al coliving para esquivar la ley de Vivienda
Cartel de alquiler de viviendas en la fachada de un edificio, a 31 de diciembre de 2022, en Barcelona, Cataluña (España). El precio de los alquileres en Barcelona ha crecido un 25,7% en 2022, hasta los 19,3 euros por metro cuadrado al mes, según comunicó Idealista este jueves 29 de diciembre. Todos los distritos barceloneses registran precios más altos que hace un año, y la mayor subida se ha producido en Sarrià-Sant Gervasi, donde las expectativas de los propietarios se han incrementado en un 29%, seguido del Eixample (28,7%), Sant Martí (28,2%) y Ciutat Vella (22,5%). Por distritos, los mayores precios son en Ciutat Vella (22,8 euros por metro cuadrado al mes) y Sarrià-Sant Gervasi (20,7 euros), mientras que los más baratos son en Nou Barris (13,4 euros) y Sant Andreu (14,1 euros).
En la clásica competencia que enfrenta Madrid y Barcelona por liderar los cambios sociales, en el ámbito del coliving hay unanimidad: arrasa la capital del Estado. “En Madrid se están promoviendo grandes complejos, de más de mil habitaciones con todo tipo de servicios, mientras que en Barcelona la legislación solo permite tener pisos compartidos, aunque les llamemos coliving”, resume Stefano Somoggi, director de residencial flexible de CBRE.
Se da la paradoja de que Catalunya fue pionera en la regulación del coliving en 2020 “para dar respuesta a la demanda de vivienda con elementos de uso compartido” según afirmó entonces el decreto de la Generalitat. “Pero la obligación del Ayuntamiento de Barcelona de destinar el 30% de las nuevas promociones a vivienda social y las limitaciones a la densidad de viviendas en cada solar, que no se aumentan aunque se hagan viviendas más pequeñas, ha hecho que de hecho no se haya hecho ninguno”, señala Marc Torrent, director general de l’Associació de Promotors i Constructors d’Edificis de Catalunya.
Tampoco es posible construirlos en suelo terciario, ya que “sigue vigente la moratoria del Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos (Peuat)” recuerda Esteve Almirall, de Node. Tampoco pueden transformar edificios ya existentes porque también les afecta la cesión del 30% a VPO, por lo que “solo tenemos edificios de pisos de alquiler convencional, que alquilamos por habitaciones”, y que ofrecen por tanto pocos servicios comunitarios, apenas en bajos y azoteas. “Es una pena porque tenemos una gran demanda. La ciudad se está quedando atrás”, señala Almirall.
Madrid actualizó en noviembre su Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) para “generar más vivienda en el centro de Madrid”, con medidas como que terrazas, balcones, trasteros o cuartos de instalaciones no computen para la edificación. Además, el ayuntamiento ha introducido en el PGOU la categoría de residencia compartida o coliving, con espacios privativos de 15m2en habitaciones individuales o de 10m2por persona en las múltiples, con gran dotación de espacios comunes. La otra categoría, viviendas colectivas o cohousing, deben tener una superficie mínima de 30 m2con participación en zonas comunes que eleve la superficie total a 40 m2.Además, se permite construirlas en suelo dotacional, dirigidas a colectivos con necesidades específicas.
El Ayuntamiento de Barcelona también modificó su Plan General Metropolitano en diciembre para regular los “alojamientos dotacionales”, los que se pueden construir en suelo de equipamiento, que también habrán de destinarse a colectivos muy limitados. Si los promueven operadores privados, la administración tendrá derecho de tanteo y retracto indefinido para comprarlo cuando los vendan.
La superficie máxima que podrán promover operadores privados será de 99.640 m², pero distribuida por distritos: desde los 15.670 m2de Sarrià-Sant Gervasi a 5,643 m2en Sant Andreu. El PGM prevé que una ordenanza municipal regule el cálculo y actualización de la renta, también cuando los promotores sean privados, así como los criterios de selección de los usuarios de los equipamientos.
“Es una regulación muy restrictiva, que frena al sector porque la ciudad de Barcelona es donde tienen más sentido estos alojamientos” reconoció Torrent. Los promotores buscan ahora ubicaciones en el área metropolitana, como Cerdanyola o Esplugues del Llobregat, y, sobre todo, optan por cambiar de uso edificios con pisos de alquiler tradicional y pasar a alquilarlos por habitaciones.