La vivienda colaborativa, que en España toma especialmente el formato de cooperativas de vivienda en la modalidad de cesión de uso, cada vez goza de mayor visibilidad con ayuda del esfuerzo en su difusión, que proviene tanto del sector privado como del público. De hecho, cada vez son más los interesados en formar nuevos grupos o en adherirse a los proyectos existentes, habiendo aproximadamente 65 proyectos en desarrollo en la actualidad. Sin embargo, uno de los grandes desafíos que ha venido enfrentando este modelo de vivienda es su falta de seguridad jurídica, al no disponer de un marco jurídico suficiente, sistemático y diferencial que favorezca su replicabilidad.
En esta dirección, la Comunidad Valenciana expidió recientemente la primera Ley en España que intenta regular la vivienda colaborativa (Ley 3/2023, de 13 de abril, DOGV nº. 9578 de 19/04/2023), siendo, de momento, la única comunidad en dar respuesta a la demanda surgida de aquellos colectivos y asociaciones que reivindican al cohousing como una alternativa a la propiedad privada y al alquiler.
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Así pues, entre los aspectos más importantes de esta normativa se encuentran: la definición del derecho de ‘uso’ como un derecho societario, de carácter personalísimo, que no constituye un derecho real; la regulación de los derechos y las obligaciones tanto de los socios/asociados (titulares del derecho de ‘uso’) como de las cooperativas/asociaciones (titulares de la propiedad o posesión de toda la edificación); la distinción entre las viviendas colaborativas con aquellas de interés social; la inclusión de medidas de fomento (supuestos de tanteo y retracto a favor de la Generalitat, posibilidades de financiación pública y de prestación de garantías, la compatibilidad de la cesión de suelo público y la concesión de ayudas directas, etc.); entre las más relevantes.
Con todo, la mencionada normativa resulta cuestionable en varios aspectos. A modo ilustrativo, el concepto de ‘vivienda colaborativa’ resulta inadecuado al reducirse a un solo formato jurídico, un diseño exclusivo y una única tenencia; desconociendo los avances científicos en este sentido y la práctica heterogénea de este modelo a nivel internacional. Asimismo, deriva en una contradicción el uso de la terminología de ‘disfrute’ de las viviendas y los espacios de uso común por parte de los socios/asociados, al mismo tiempo que la inclusión de la prohibición de estos de transmitir sus derechos sobre dichas viviendas y espacios.
Adicionalmente, la prohibición legal de transmitir el derecho de ‘uso’ por parte de los socios/asociados se entiende razonable en las cooperativas/asociaciones destinatarias de las ayudas públicas (como aquellas consideradas por esta Ley como de ‘interés social’), pero no para aquellas entidades puramente privadas que no reciben financiación pública (autonomía privada).
De otro lado, la Ley omite la posibilidad de arrendar las viviendas que quedasen disponibles a favor de terceros no miembros, tras la finalización de la promoción y una vez que a todos los socios/asociados se les haya asignado una vivienda; lo que puede afectar la estabilidad económica de la cooperativa/asociación (posibilidad que sí se contempla, por ejemplo, en la Ley estatal de cooperativas con un límite máximo de viviendas).
Pues bien, estas son algunas de las problemáticas que supone la Ley valenciana, además de que se echa en falta la regulación de otros parámetros básicos que les permita a los actuales y futuros miembros prever lo que pueda acontecer en las relaciones jurídicas en este ámbito, por ejemplo, las causas de baja justificada y de expulsión disciplinaria. Aun así, la Ley 3/2023 constituye un escalón importante en este proceso complejo de convertir a las cooperativas de vivienda en cesión de uso en un modelo funcional a largo plazo, que en efecto requiere un mayor y mejor análisis jurídico.
M. Paula Rodríguez Liévano es investigadora posdoctoral Cátedra UNESCO de Vivienda URV