Jóvenes y mayores en cohousing
SectorCiudades sostenibles
Fecha de fin31/03/24
PoblaciónMadrid
INVERSIÓN EN CAPITAL
Descripción del proyecto
Entregeneraciones es una promoción de viviendas que busca dar respuesta a dos importantes problemáticas sociales: el acceso a la vivienda para los jóvenes, especialmente en grandes ciudades como Madrid, y la soledad no deseada de las personas mayores. Todo ello en el edificio Talco, situado en Villaverde (Madrid), un edificio cuyo diseño y construcción cumplirá estrictos criterios ecológicos y de sostenibilidad.
El resultado: una propuesta de vivienda colaborativa, ecológica y asequible para jóvenes en apoyo a mayores, bajo un régimen de alquiler.
Entregeneraciones pivota en torno a dos elementos principales. Por un lado, las viviendas de Talco, que tendrán un régimen de alquiler reducido dirigido a jóvenes de hasta 35 años. Por el otro, los dos programas que incluye el proyecto: uno de acompañamiento intergeneracional a personas mayores por parte de los jóvenes que vivirán en el edificio, y otro de educación medioambiental. Estos programas ayudarán a dinamizar el barrio.
Este es un proyecto escalable que no se limita al distrito de Villaverde, sino que puede ser imitado y reproducido por organizaciones y administraciones para dar respuesta, en diferentes lugares, a los problemas de acceso a la vivienda y de soledad no deseada de las personas mayores. El objetivo es transformar la relación con el lugar que habitamos, con el entorno y, sobre todo, con las personas.
Entregeneraciones es un proyecto inmobiliario con alto contenido ambiental y social diseñado por Distrito Natural, desarrollado bajo la sociedad vehículo para el proyecto “Promociones Triple Balance S.L..”.
Aspectos destacados
Se trata de una inversión en un activo inmobiliario, donde el suelo ya se ha comprado, y la licencia ya está concedida. El plazo de ejecución es de 24 meses.
Distrito Natural construye y comercializa viviendas del futuro:
- Con cero emisiones de CO2 (CO2nulo certificado), diseño bioclimático, control de calidad del aire, alta eficiencia energética, estructura de madera CLT, etc.
- Proyectos que crean comunidad, con entornos que cuidan de las personas y dan respuesta a la nueva forma de entender las relaciones sociales.
- Edificios totalmente electrificados, no utilizan ningún tipo de combustible fósil y se autoabastecen de energía solar a través de instalaciones fotovoltaicas. Resiliencia frente al cambio climático y las fluctuaciones del mercado energético.
Además:
- Desarrollan una gestión ética, transparente y libre de especulación, buscando siempre el Triple Balance de los proyectos: social, ambiental y económico.
- Son pioneros en construcción sostenible. Distrito Natutal se ha convertido en la primera promotora de impacto de España. Esto, teniendo en cuenta la normativa europea – objetivo de cero emisiones para 2050 -, la taxonomía europea y los recientes acuerdos de la COP28, es un gran valor añadido.
Existe un gran déficit de vivienda en España. Según CULMIA, se tendrán que construir 671.000 viviendas en los próximos 10 años. En Madrid, por ejemplo, se necesitará desarrollar 23.000 viviendas al año en las próximas décadas sólo para cubrir la demanda. La demanda actual de vivienda es mucho mayor que la oferta.
Modelo de negocio
Distrito NAtural crea una sociedad vehículo de proyecto (SPV) llamada “Promociones Triple Balance S.L.” Es una entidad mercantil creada con el propósito específico de llevar a cabo este proyecto particular, en este caso, la construcción y venta de un edificio. La estructura de ingresos de una SPV que solo vende un edificio solo se obtiene al final con la venta del mismo.
Adicionalmente, en este caso quizá el proyecto cumpla los requisitos para obtener algún premio o subvención a fondo perdido. Estas posibilidades se analizarán una vez se publiquen las convocatorias.
Destino de la inversión
La operación se encuentra en una fase avanzada. El solar tiene adjudicada la licencia de construcción y proyecto de ejecución realizado. Lo que permite tener una visión clara y precisa del coste de la inversión total. Se detallan a continuación la distribución de la inversión según la tabla siguiente:
(1) En caso de no alcanzar los €4.68M de capital, se deberá incluir los intereses relativos a la deuda bancaria para la ejecución de la obra. Asumiendo un préstamo promotor del 100% de la obra, los intereses ascienden a € 270.000 (7% TAE + 0.5% de comisión de apertura).
(2) Los intereses generados por el préstamo para la compra del suelo se actualizarán a fecha de cancelación del mismo.
Retorno potencial de la inversión
Una vez finalizado y vendido el proyecto inmobiliario objeto de la Sociedad, la SOCIEDAD procederá a realizar la liquidación de resultados descontando los costes que aún queden por incurrir.
En este proyecto, el promotor, Distrito Natural, pone sus honorarios a éxito, quedando la liquidación de resultados del proyecto que se realizará de la siguiente forma:
1. Primer Tramo : Hasta que la inversión alcance el 10% sobre la Tasa Interna de Retorno (TIR), el total de los beneficios serán repartidos entre los Socios Inversores a través de un Dividendo preferente bruto. Dicho reparto se hará en función del porcentaje del capital social que ostente cada inversor. Los dividendos indicados son brutos, debiéndose en cualquier caso deducir los impuestos de la sociedad y aplicándoseles la normativa fiscal vigente en cada momento.
2. Segundo Tramo: Entre el 10% y hasta que la inversión alcance el 15% sobre la Tasa Interna de Retorno (TIR), el beneficio que resulte en la Sociedad se repartirá de la siguiente manera:
- 80% a distribuir entre todos los Socios Inversores .
- 20% del beneficio resultante para el Socio promotor del proyecto.
3. Tercer Tramo: Una vez alcanzado el 15% sobre la Tasa Interna de Retorno (TIR) el beneficio que resulte en la Sociedad será íntegramente para el Socio promotor del proyecto.
El cálculo de los precios de venta se ha realizado según los datos de crecimiento de precios en la zona. En mayo 2023, se realizó una tasación – tasadora homologada por el banco de España- a valor de edificio terminado, obteniendo el siguiente resultado: € 5,495,484.43
Si analizamos la evolución del mercado en el barrio de San Andrés, Villaverde; obtenemos los siguientes datos:
- 3,59% variación anual 2023 – 2022
- 2,97% variación anual promedio últimos 5 años (2018-2023)
En el distrito de Villaverde el crecimiento promedio anual de los últimos 5 años ha sido del 5,00%.
Por lo tanto, cogiendo como base el precio de tasación de mayo 2023 (€ 5,49M), podemos estimar un precio de venta actualizado a fecha de finalización del proyecto en 2025:
Se han definido 3 escenarios posibles en función del precio de venta y en función del endeudamiento bancario para la ejecución de la obra. En base a estos escenarios, se obtienen las siguientes rentabilidades para el inversor:
Asumiendo un préstamo promotor bancario de € 2,91M (100% LTC):
Asumiendo un préstamo promotor bancario de € 1,75M (60% LTC):
Sin endeudamiento bancario para la ejecución de la obra (0% LTC):
