Las viviendas de nueva construcción de menos de 25 metros cuadrados dejarán ser una realidad legal a partir de este miércoles. Cuatro meses después de haber recibido el sí del pleno del Ayuntamiento de Madrid y rozando casi el plazo límite para ser aprobadas definitivamente, el Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid aprobará este miércoles las nuevas normas urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) propuestas por el consistorio de la capital, uno de los principales proyectos del alcalde, José Luis Martínez-Almeida, que incluyen, entre otros asuntos, la regulación del coliving (viviendas con espacios comunes) o cohousing (comunidad de viviendas donde se comparten determinados servicios, estancias y actividades).
Estas nuevas normas son una actualización del Plan General de Ordenación Urbana, de 1997, que sufrirá una nueva modificación a las puntuales que se le han realizado durante los últimos 25 años. Todo esto ocurre mientras el Ayuntamiento trabaja ya en la redacción de uno nuevo que lo actualice por completo.
La norma ha sido informada favorablemente por el Gobierno autonómico, según ha podido saber este periódico, así que lo previsible es que a partir de su aprobación en el próximo consejo, que de forma extraordinaria tendrá lugar este miércoles en la Asamblea de Madrid (el jueves es festivo y se ha adelantado el pleno), la ciudad ponga en marcha proyectos que han estado paralizados durante los dos últimos años, según han denunciado en distintas ocasiones desde el sector inmobiliario. Tanto el sector como el delegado del Área de Urbanismo, Medioambiente y Movilidad de la Madrid, Borja Carabante, han contabilizado el efecto de estas nuevas normas en un incremento de cerca de 215 millones del PIB de la ciudad y la creación de 4.200 empleos.
El proyecto que el Ayuntamiento de Madrid quiso aprobar en la segunda parte de la legislatura pasada quedó paralizado porque el grupo municipal de Javier Ortega Smith, a pesar del apoyo inicial de Vox, decidió dejarlo en el aire y no prestó su apoyó al gobierno de coalición PP-Ciudadanos. El 17 de julio, en un pleno extraordinario tras las elecciones de mayo, José Luis Martínez Almeida sacó por fin adelante el proyecto con su mayoría absoluta en el pleno municipal. La fecha era clave, ya que esta modificación de las normas urbanísticas incluye también la regulación de las cocinas fantasma, cuya moratoria decaía en el mes de agosto.
Espacios mínimos autorizados
La norma, que saldrá adelante sin modificaciones por parte de la Comunidad de Madrid, prohíbe la construcción de viviendas con una extensión inferior a 40 metros cuadrados, cuando antes permitía que fueran de 25 metros cuadrados, con determinadas condiciones. En cuanto al coliving, que apuesta por espacios comunes y una reducción de las viviendas propiamente, estas no podrán ser inferiores a 15 metros cuadrados para una sola persona ni de 10 metros cuadrados por persona cuando esté prevista para más de una. En el caso de las viviendas de cohousing, la superficie mínima de vivienda será de 30 metros cuadrados, siendo las zonas comunitarias de 40 metros cuadrados
El texto también toca el cambio de uso de las dotaciones municipales y los suelos de la ciudad, así como la regulación relativa a las terrazas de la vivienda (para que no computen dentro de la edificabilidad de la vivienda en determinados casos) o la transformación de locales a vivienda con unos criterios mínimos de habitabilidad, algo no contemplado en la normativa aún vigente. El consistorio apunta igualmente que las nuevas normas urbanísticas dotan «de especial importancia al ‘factor verde’, un incentivo para el impulso de construcciones más eficientes y sostenibles», de modo que se introducen cambios en el cómputo de edificabilidad, excluyendo de él algunos elementos que mejoran precisamente la eficiencia energética del edificio.
Los pisos turísticos no quedan regulados en esta modificación de las normas urbanísticas, algo que la oposición criticó ya en julio. El alcalde de Madrid aseguró este mes de octubre que el consistorio está trabajando en una norma específica para su regulación y que dará a conocer más adelante.
En cuanto a las conocidas como cocinas fantasma, «cocinas agrupadas» según la denominación oficial, el Ayuntamiento establece que su implantación «se concentre de forma prioritaria en polígonos industriales» y «se limita su actividad en zonas residenciales, al igual que ocurre con el uso almacenaje con reparto a domicilio y la logística». Sin embargo, sí se facilita que en zonas residenciales se implanten en «locales de uso industrial con un máximo de 350 metros cuadrados». La nueva norma señala que el máximo de cocinas permitidas será de ocho. Además, «se exigirá un estudio de movilidad para conocer el impacto que tendrá en la zona».
Un sector pendiente de la norma
Para bien o para mal, está todo el sector inmobiliario con el foco puesto en esta normativa porque varía su forma de trabajar. Los promotores llevan meses demorando el lanzamiento de nuevos proyectos a la espera de que se aprueben estas normas. Es más, se da la situación, según han confesado varias compañías, de que tienen diseñadas sus nuevas promociones cumpliendo con una y otra normativa. Entre estas promociones que están en juego destacan las primeras que lanzarán las promotoras en los desarrollos del sureste, en concreto Berrocales, que ya tiene pisos en fase de comercialización.
La presidenta de la patronal madrileña, la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), Carolina Roca, en una entrevista con este periódico el pasado verano, respaldó la aprobación de esta normativa por tratar «cuestiones muy importantes» y adaptarse «a las nuevas formas de edificación». Sin embargo, aunque la mayor parte del sector está a favor, también hay voces críticas. Entre estas destaca el arquitecto Jon Goitia de la Torre, especialista en la transformación de locales comerciales en viviendas, que ha reiterado en numerosas ocasiones que la subida del tamaño mínimo de los inmuebles solo sirve para dificultar el acceso a la vivienda de los más jóvenes.